민간택지 분양가 상한제 시행, 정의 및 계산방법

지난해 10월 시행하려다가 두 차례 연기됐던 민간택지 분양가 상한제가 7월29일 부터 시행되기 시작했습니다. 마지막 분양가 상한제를 적용받지 않는 곳은 7월 28일 입주자 모집공고를 신청한 곳들 입니다.

 

 

분양가 상한제는 공공이 아닌 민간업체가 조성한 택지에 주택을 지어 분양할 때, 그 가격에 대해 상한선을 적용하겠다는 제도입니다. 분양가 상한제는 2007년에 전국에 동시 적용하여 시행된 적이 있지만 2014년에 흐지부지되며 없어졌었는데요, 이번에는 투기과열지구에만 적용될 예정입니다.

 

 

□ 분양가상한제 개요

◦ (적용대상) 사업주체(건축허가를 받아 건설･공급하는 주상복합건축물의 건축주 포함)가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지와 공공택지 외 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택

- 다만, 도시형생활주택, 경제자유구역내 외자유치와 관련된 주택, 관광특구내 초고층건축물 등은 제외

◦ (산정방식) 택지비와 건축비를 합산한 기준금액 이하로 분양가격을 제한

- 분양가 = (택지비 + 택지비 가산비) + (기본형건축비 + 건축비 가산비)
∙ (택지비) 공급가격(공공택지)이나 감정평가액 또는 개별공시지가(민간택지)를 기준으로 산정

 

□ 기본형건축비

◦ (개요) 공공·민간의 일반분양 품질수준의 주택을 기준으로 주택건축에 소요되는 제반 비용 반영<매년 2회(3.1, 9.15) 물가변동 등을 반영, 수정·고시>
∙ (가산비) 택지비 또는 기본형건축비 외에 추가적으로 소요되는 택지 또는 건축 관련 경비

* 택지가산비 : 연약･암석지반, 흙막이･차수벽, 방음시설 설치, 택지대금 기간이자 등(｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙｣

* 건축가산비 : 주택성능등급, 인텔리전트 설비, 초고층주택 건설, 에너지절약형 친환경주택 건설비용 등(｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙｣

 

□ 정책효과

◦ 분양가상한제는 시장과열기에 고분양가 문제를 차단하기 위해 도입되어, 분양가 상승 억제 등 긍정적 효과를 거두었으며,

- 신규주택이 적정가격으로 공급되도록 하여 국민의 주거안정 도모에 기여

 

 

분양가 상한제 전에도 HUG(주택도시보증공사)가 높은 분양가를 규제해오긴 했으나, 분양가 상한제가 시행되면 전보다 심사가 더 강화되어 분양가는 주변 시세보다 7~80% 정도 저렴한 가격으로 내려갈 것으로 전망됩니다. 정부는 민간택지 분양가 상한제로 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정하도록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움을 주고자 합니다. 국토연구원 분석 결과 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격을 연간 1.1%포인트 하락시키는 효과가 있다고 전망하고 있습니다.

 

 

분양가 상한제는 내 집 마련을 준비하는분들에게는 좋은 소식인데요. 로또 청약(분양가가 주변 시세보다 낮아, 높은 시세차익이 기대되는 청약)이 늘어 청약 경쟁률이 높아지거나, 집값 상승이 득이 되는 사람들(재개발단지 조합, 건설사 등)에게는 메리트가 줄어 공급량이 줄어들 수 있다고 우려하기도 합니다. 

 

분양가 상한제가 정착되면 재건축의 높은 분양가가 주변 집값을 자극하는 악순환을 끊을 수 있을 것으로 정부는 기대합니다. 다만 집값 상승 기대감을 꺾지 못하면 상한제가 '로또 분양'을 부추기고 공급을 줄일 것이라는 반론도 만만치 않습니다. 조만간 발표될 정부의 주택 공급 대책이 더 중요해질 전망입니다.